弁護士情報 情報-656

◆質問
当方収益不動産を個人名義で保有しており、この度新設する同族法人にその不動産を売却したいと考えています。残債はありますが、どの様な手続き、費用が必要でしょうか？(所有権移転の事由は売買でしょうか？）金融機関には、事情等を説明しており、特に返済や収益物件の収支に変更はない状況です。

この様な場合に、金融機関は債務者変更の登記等は要求してくるものなのでしょうか？その場合の費用はどのていど発生するものでしょうか？

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◆回答：1件
�@新設する法人の定款に変態設立事項（会社成立後譲り受けることを約した財産）の記載が必要となる場合が考えられますので，落とさないようにする必要があります。金額によって検査役の検査が必要になります。株式会社であれば設立費用は普通は３５万円位かと思いますが，検査役の検査を受けるとなると見当がつきません。

鑑定評価書を添付して弁護士などの証明を受ける方法もありますが，証明者が財産価額の填補責任を負うことから，いずれにしても相当高額となると思います。

�A売却にあたり，通常は売買代金により，現在の債務を完済し，買い主たる法人が新たに借り入れをすることが多いと思います。

:現在融資を受けている金融機関が了解してくれれば，後段でご質問の債務引受けの方法に依ることもできます。そもそも売却の方法をとらず，不動産を現物出資する方法もあります。当然設立時の定款に記載する必要があり検査役の検査なども同様の手続きになります。

この場合は所有権移転の事由（登記原因）は現物出資となります。�B会社成立後に譲り受けることを約した財産の規定を使う場合は法人設立前からなら，法人の設立を停止条件として所有権移転する売買契約を発起人らとしておく，会社成立後なら会社と売買契約を締結することになろうかと思います。

�C所有権移転の登記費用は売買なら土地が固定資産評価額の１％，建物が同２％の登録免許税（現物出資は確か両方とも２％）及び司法書士報酬です。

収益性物件とのことなので評価額も高額になると思いますから必ず見積もってもらってから依頼して下さい。

売買契約などの作成も依頼するとかなりの高額になるはずです。�D借り入れのある不動産を譲渡すると普通全額弁済を求められます。買い主は新たに借り入れを起こして，抵当権などの担保権も一旦抹消して所有権移転後，買い主を債務者として設定し直すのが通例だと思います。

この場合の担保の設定の費用は新たに設定する抵当権の債権額もしくは根抵当権の極度額の０．４％の登録税及び司法書士報酬です。

別途数万円の抹消費用がかかります。筆数などにより全く異なりますので，事前に確認が必要です。�E以上とは異なり，金融機関が了解してくれれば，抹消して再度設定する方法ではなく，現在の抵当権などを生かして質問者様の債務を新設会社に引き受けてもらって，債務引受けを原因とする抵当権の債務者変更か根抵当権の債権の範囲及び債務者変更をしてもらえるかも知れません。

その場合債務者変更の登録免許税は１筆１０００円なのでかなり費用が節約できます。�Fこの債務者変更まで要求してこない金融機関はまずあり得ません。

以上手続きのほんの一部をご紹介しました。実際にご自身で会社設立や変更手続きを全部行うのは相当厳しいものがあります。顧問の税理士さんや司法書士の方としっかり打ち合わせをして手続きを進めて下さい。




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